Je hebt een makelaar gekozen en je wilt van start gaan met de verkoop van het huis. Om de samenwerking daadwerkelijk te starten, onderteken je een document genaamd de Opdracht tot Dienstverlening. In dit hoofdstuk leggen we je uit wat dat is.
Om de verkoop te starten, laat de makelaar jou een dcoument genaamd de Opdracht tot Dienstverlening tekenen. Je geeft de makelaar dan de opdracht om de afgesproken diensten te verlenen. Dit document bevat tevens alle voorwaarden en definitieve tarieven die je met de makelaar hebt afgesproken.
Zodra dit document ondertekend is, gaat de samenwerking van start en is het vervolgens aan de makelaar om -in samenwerking met jou- de woning in de verkoop te plaatsen.
In principe is de vorm en de inhoud van een verkoopopdracht vrij. Als je specifieke vragen of wensen hebt, kun je die laten weten aan de makelaar. Alle afspraken worden vervolgens schriftelijk vermeld in de opdracht tot dienstverlening. Aangezien de makelaar de overeenkomst aanlevert, heeft de makelaar vaak al een aantal standaard afspraken als voorstel.
Een inspanningsverplichting betekent dat de makelaar verplicht is om zijn taken zo goed mogelijk te volbrengen en alle afspraken te respecteren. De makelaar geeft dus een garantie dat hij de nodige inspanningen zal leveren om de woning te verkopen, maar dat de verkoop zelf niet gegarandeerd is. Dit is echter moeilijk meetbaar. Vandaar dat het erg belangrijk is dat je goede afspraken maakt en deze ook schriftelijk vastlegt. Je betaalt de verkoopmakelaar dus niet voor het eindresultaat, maar wel voor de inspanningen die hij levert.
Na ondertekening van de Opdracht tot Dienstverlening gaat de verkoopmakelaar verdere onderzoeken uitvoeren met betrekking tot de bouwkundige staat van je huis. Denk aan het bestemmingsplan, het Kadaster, verleende vergunningen en de bodemgesteldheid. Al deze informatie wordt bijgehouden in je dossier. Belangrijke stukken zoals inzage in het eigendomsbewijs, kadastrale rechten, kosten en lasten van je woning, eventuele tekeningen, taxatierapporten en andere juridische correspondentie zijn documenten die de makelaar nodig heeft om potentiële kopers goed te kunnen informeren.
Als je een conflict hebt met je makelaar en deze is aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPro, dan kun je het geschil laten voorleggen aan de Geschillencommissie Makelaardij. Dit is een laagdrempelige en goedkope procedure.
In principe kun je de opdracht tot dienstverlening opzeggen of ontbinden. De overeenkomst opzeggen is mogelijk, maar aan een ontbinding hangen bepaalde regels vast.
Een overeenkomst met de verkoopmakelaar opzeggen is altijd mogelijk en hoeft niet te gebeuren onder een bepaalde opzegtermijn. In principe hoef je ook geen 'echte' reden op te geven.
Indien je de opdracht opzegt, kan het zijn dat je intrekkingskosten moet betalen aan de verkoopmakelaar. De meeste verkoopmakelaars baseren zich op de algemene voorwaarden die vermeld staan in de Opdracht tot Dienstverlening. In deze voorwaarden staat dat de verkoopmakelaar intrekkingskosten kan vragen als dit zo in de opdracht werd afgesproken. Daarnaast heeft de makelaar ook recht op een vergoeding van de door hem reeds gemaakte kosten.
De ontbindingsvoorwaarden zijn per makelaar anders, en daarom is dit ook een punt om een makelaar op uit te kiezen. Als je voorziet dat het verkooptraject mogelijk geannuleerd gaat worden, dan is het zeer verstandig om helder te krijgen wat een makelaar in die situatie doet. Door hier over te onderhandelen, kun je in de Opdracht tot Dienstverlening aangepaste voorwaarden laten opnemen, zodat u weinig tot geen kosten bij annulering van de opdracht hebt.
Als je de opdracht wilt ontbinden moet je kunnen bewijzen dat de verkoopmakelaar tekort heeft geschoten. Hij of zij heeft zich misschien niet genoeg ingespannen om je woning te verkopen. Dit is meestal moeilijk te bewijzen, omdat de verkoopmakelaar gebonden is aan de inspanningsverplichting en niet aan een resultaatsverplichting.
Als opdrachtgever dien je een dossier op te maken waarin je correspondentie verzamelt en wordt aangetoond dat de verkoopmakelaar zijn taak niet goed uitvoert. Vervolgens kun je de verkoopmakelaar in gebreke stellen via een aangetekend schrijven. Daarin geef je hem een laatste kans om binnen de opgegeven termijn zijn verplichtingen alsnog te vervullen. Indien hij dit niet doet, mag je na de afgesproken periode het contract ontbinden.
Nadat je per brief geklaagd hebt bij de makelaar, kun je je klacht gaan voorleggen bij de Geschillencommissie Makelaardij. Als de verkoopmakelaar niet ingeschreven is bij de Geschillencommissie kun je beroep doen op je rechtsbijstandverzekering. Als je die ook niet hebt, kun je een beroep doen op de Consumentenbond.
Bij een overeenkomst ontbinden komt dus heel wat meer kijken. Het voordeel is dat je meestal alleen de kosten moet betalen die de makelaar al gemaakt had. De intrekkingskosten en de courtage kun je dus vermijden indien je gelijk krijgt.
Naar stap 7: het huis verkoopklaar maken