Heb je eenmaal de beslissing genomen om je huis te verkopen, dan is het belangrijk dat je al je wensen goed op een rijtje zet. Waarom wil je je huis verkopen? Wat is je doel? Hoe ga je dit aanpakken? Welke verkoopprijs heb je in gedachten?
Als je besluit om de woning te verkopen, dan zijn er drie aandachtspunten: de verkoopprijs van de woning, de termijn waarbinnen het huis verkocht moet worden, en de manier waarop jij wilt dat het verkooptraject gaat verlopen.
In dit hoofdstuk behandelen we deze drie vraagstukken, met name wat de keuzes zijn en wat de voor- en nadelen hiervan zijn. Gebruik de informatie om een plan te maken, zodat jij na dit hoofdstuk een duidelijk beeld hebt van wat er moet gaan gebeuren en je het verkooptraject zo effectief mogelijk in gang kan zetten.
De belangrijkste vraag om over na te denken is de gewenste verkooptermijn. Wil je je huis zo snel mogelijk verkopen, of maakt dit voor jou niet uit? Het antwoord op deze vraag heeft namelijk invloed op alle verdere beslissingen in het verkooptraject.
Bedenk eerst zelf wat je fijn vindt. Vind jij het fijn om eerst een andere woning te kopen (of over te stappen op een huurwoning) en die overgang eerst volledig rond te hebben, voordat je begint met de verkoop van de woning? Of wil je liever eerst het verkooptraject in gang zetten, alvorens je een nieuwe woning gaat zoeken?
Sommige mensen voelen zich er het fijnste bij om zich eerst te verdiepen in de aankoop van een andere woning. Pas als duidelijk is welke woning het moet gaan worden, wordt het verkooptraject van de huidige woning in gang gezet. Vaak is de hypotheek hier een lastige: je wilt immers niet met twee woningen (en dus twee hypotheken) komen te zitten.
Andere mensen verkopen eerst hun huidige huis, om vervolgens een nieuwe woning te zoeken. Dat is in basis niet verkeerd, omdat je op die manier nooit met twee woningen en dus twee hypotheken kan komen te zitten. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de overbruggingstijd tussen de oude woning en de nieuwe woning. Verkoop je nu jouw huidige woning, dan komt er een afspraak met de koper over de overdracht (bijvoorbeeld over drie maanden of over vier maanden).
Deze datum kan niet te ver in de toekomst liggen, want een koper zit vaak niet te wachten op een woning die hij/zij pas over een half jaar kan betrekken. Dat zou er juist voor kunnen zorgen dat de koper afhaakt.
Er zijn diverse data waar je vooraf over na moeten denken: wanneer wil/kan ik deze woning verlaten, wanneer moet deze woning per se verkocht zijn, wanneer kan ik mijn nieuwe woning betrekken, en hoeveel tijd gaat het vergen om te verhuizen van de huidige woning naar de nieuwe woning? De antwoorden op deze vragen zorgen voor een duidelijke tijdlijn van wat er volgens jou de komende periode moet gaan gebeuren.
De tweede vraag is waar je over na moet denken is welke rol jij zelf op je wilt nemen tijdens het verkoopproces. In een notendop zijn er twee typen makelaars:
Full-service makelaar - jij laat eenmalig de woning zorgvuldig zien aan de makelaar, en de makelaar verzorgt vervolgens het volledige traject (prijsstrategie bepalen, woning in de verkoop plaatsen, bezichtigingen inplannen en verzorgen, onderhandelingsstrategie bepalen, onderhandelingen voeren, administratieve afronding).
Internetmakelaar - jij zet de koers uit en regelt alle belangrijke delen van het verkooptraject.
De keuze voor een makelaar is erg gewichtig. Een goede, lokale makelaar zorgt voor gemak én bijna altijd een beter verkoopresultaat (snellere verkoop, hogere opbrengst). Bij een full-service makelaar is de tijd die je zelf aan het verkoopproces moet besteden zeer beperkt, en kan je bogen op de ervaring die de makelaar lokaal heeft met het verkopen van vergelijkbare woningen. Bovendien heeft hij ook al een netwerk met geïnteresseerde kopers binnen handbereik.
Daar tegenover staat dat een internetmakelaar goedkoper is, omdat jij zelf de meest tijdsconsumerende handelingen voor jouw rekening neemt. Dat wil alleen niet zeggen dat je onder de streep voordeliger uit zult zijn.
Voorkom 'goedkoop is duurkoop'Er is één scenario waarin internetmakelaars de voorkeur krijgen boven lokaal ervaren makelaars, en dat is in de grootste steden in wijken waar woningen standaard boven de vraagprijs worden verkocht. Woon je in een wijk in Amsterdam, Haarlem of Utrecht waar de woningen standaard slechts twee dagen te koop staan? Dan is een internetmakelaar vrijwel altijd financieel de slimme keuze.
Woon je niet in deze drie grote steden? Wees dan erg voorzichtig: een internetmakelaar is dan weliswaar bij aanvang goedkoop, maar het risico op een langdurig verkooptraject is in veel gevallen een gevaar. Een langdurig verkooptraject kan resulteren in een situatie waarin er twee woningen (en dus twee hypotheken) zijn, of in een situatie waardoor er simpelweg geen nieuwe woning kan worden aangekocht omdat de huidige woning nog niet verkocht is.
Stel dus goed voor jezelf vast waar je je comfortabel bij voelt en of je het aandurft om de verkoop zelf volledig te regelen. In de praktijk worden nog steeds 90% van de woningen verkocht via een lokale full-service makelaar, mede omdat het buiten de grootste steden ongunstig kan uitpakken.
Bij het kiezen van een makelaar gebruiken veel mensen een vergelijkingssite om op basis van hun voorkeuren met makelaars te worden gematcht en in contact te komen. Hierbij worden ook voorkeursvragen gesteld over hoeveel jij zelf wilt doen tijdens het verkoopproces. Dat is een effectieve manier om uit te vinden welk type makelaar bij jou past.
Een huis verkoop je snel als je een correcte prijs vraagt. Is je vraagprijs te hoog? Dan kan je woning maandenlang te koop staan. Maar als je de prijs te laag zet, maak je verlies.
Als je een idee wilt krijgen over de prijs van je woning, kan het nuttig zijn om zelf al eens te kijken naar de prijzen van gelijkwaardige woningen in je regio. Deze informatie kun je opvragen bij het Kadaster voor slechts enkele euro’s per postcode of per woning. Maar: er zijn ook effectievere, gratis manieren.
Als je wilt weten wat jouw woning op dit moment oplevert, dan is een gratis waardebepaling door een makelaar een effectieve manier. De makelaar komt aan huis en stelt gratis en vrijblijvend vast wat de woning waard is. Omdat de makelaar hoopt jouw woning daarna te mogen gaan verkopen, is de waardebepaling van het huis gratis.
Let op: laat altijd meerdere gratis waardebepalingen doenAls jij contact zoekt met één makelaar en een gratis waardebepaling aanvraagt, dan gaat het volgende gebeuren. De makelaar komt jouw woning bekijken, vertelt wat de woning momenteel waard is, welke verkooptermijn reëel is én wat de beste verkoopstrategie volgens deze makelaar is. Daarnaast zal de makelaar jouw informeren welke tarieven hij/zij zou hanteren bij de verkoop van de woning. Dat heeft een nadeel.
De makelaar zal in zo'n geval namelijk bijna altijd een standaard tarief aan je voorleggen. Een standaard tarief is meestal het hoogste tarief. Het resultaat is dat één makelaar de waarde van de woning heeft ingeschat, maar dat je als makelaarstarief het hoogst mogelijke tarief aangeboden hebt gekregen.
Vraag alléén in meervoud een gratis waardebepaling aanHet meest verstandige wat je kunt doen is offertes vergelijken via een vergelijkingssite voor verkoopmakelaars. Waarom? De makelaars die op jouw aanvraag reageren, bieden al standaard een gratis waardebepaling aan bij de offerte. Omdat zij bewust zijn van het feit dat zij door jou vergeleken worden, zullen zij het tarief (soms sterk) verlagen om de opdracht binnen te halen.
Het resultaat is dat jij meerdere waardebepalingen krijgt (en daardoor een zeer accuraat beeld krijgt van de huidige waarde van de woning), én dat de makelaars direct een scherpere prijs op tafel leggen dan gebruikelijk is, waardoor jij -zonder te onderhandelen- diverse scherpe makelaarstarieven krijgt aangeboden.
Daar staat uiteraard tegenover dat meerdere waardebepalingen tijd kosten. Een makelaar zal gemiddeld zo'n 20 tot 30 minuten uittrekken voor een gratis waardebepaling en het informeren van jou als potentiële klant over de vermoedelijke verkooptermijn en de verkoopstrategie. Dat betekent dat het verkrijgen van de optimale informatie met betrekking tot de woningwaarde én het voorgeschoteld krijgen van de laagste prijzen, zo'n 1,5 uur tot 2 uur van jouw tijd zal vergen (bij een totaal van drie tot vier makelaars).
De meeste huizenverkopers plannen deze drie tot vier waardebepalingen op één dag, zodat zij binnen twee uur volledig geïnformeerd zijn over het volledige verkooptraject, en daar een gerichte keuze voor een makelaar op kunnen baseren. Voor de meeste huizenverkopers is dit de slimste manier, omdat het de hoogste verkoopopbrengst en de laagste makelaarskosten garandeert.
Ervaren makelaars vertellen je welke vraagprijs reëel en haalbaar is. Uiteraard is er een bodemprijs die je er minimaal uit wilt halen. Meestal is dit het bedrag waarvoor je de woning gekocht hebt, of het bedrag waarvoor de hypotheek is afgesloten.
Lokale, ervaren makelaars hebben het beste antwoord op de vraag of een specifieke vraagprijs haalbaar is of niet. Zoals bij vraagstuk 1 "De Verkooptermijn" is toegelicht, kan de vraagprijs van jouw woning een groot verschil maken. Een lagere vraagprijs garandeert een snellere koper. Een hogere vraagprijs kan ook een koper opleveren, maar met het risico dat het verkooptraject langer duurt.
Verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke opbrengstPotentiële kopers onderhandelen bijna altijd over de vraagprijs, soms met ongewenst lage biedingen. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is landelijk zo'n 8%. Dat wil zeggen: in Nederland wordt gemiddeld 8% minder betaald dan de initiële vraagprijs. Deze marge geldt echter niet voor heel Nederland. In Amsterdam is het bijvoorbeeld gebruikelijk om meer te bieden dan de vraagprijs. De vraag is daarom altijd: wat wil moet de woning minimaal opleveren, en wat is wenselijk? De makelaar die je kiest, stemt daar de verkoopstrategie op af.
Minimaal gewenste opbrengst + ruimte voor onderhandeling = vraagprijsEen eenvoudige rekensom levert een vraagprijs op. Stel, een woning moet minimaal 200.000 opleveren om de hypotheek eruit te halen, dan tellen we er (in de meeste delen van Nederland) 10% bij op, hetgeen een vraagprijs van 220.000 euro maakt. De volgende vraag is of dat haalbaar is. Factoren die een rol spelen zijn de lokale huizenprijzen: voor welke prijs staan vergelijkbare huizen in dezelfde wijk op dit moment te koop én voor welke prijs zijn vergelijkbare huizen in dezelfde wijk recent verkocht?
Hoe dan ook zorgt de ophoging van 10% dat je ook na de onderhandeling minimaal het gewenste verkoopbedrag eruit kunt halen, ongeacht of de biedingen mee- of tegenvallen. Een goede makelaar kan jou gericht adviseren over de juiste prijsstrategie op basis van lokale verkoopervaring met vergelijkbare woningen.
Ga bij het bepalen van de vraagprijs in de schoenen van de koper staan. Zou jij op je eigen woning reageren met de vraagprijs die je zelf vraagt? Of zou jij liever bij dat vergelijkbare huis in dezelfde buurt gaan kijken die een lagere vraagprijs heeft?
Zorg er ook voor dat je in de juiste prijscategorie zit. Een woning van 299.000 euro wordt vaker gevonden dan een woning van 302.500 euro. Dat komt omdat huizensites zoals Funda en JAAP werken met prijscategorieën. Een lagere prijscategorie betekent zodoende meer aandacht voor jouw woning. Meer aandacht is meer kijkers, en meer kijkers is een grotere kans op een koper.
Naar stap 2: offertes opvragen bij makelaars